W Polsce nie buduje się tanich mieszkań na wynajem. Zarabiają deweloperzy i banki (głównie zagraniczne)

kasa normalny jagieło.jpg

Średnie polskie wynagrodzenie to zaledwie pół metra kwadratowego mieszkania. Tymczasem w naszym kraju – jednym z najbiedniejszych w Europie – nie buduje się tanich mieszkań na wynajem. Dominują lokale własnościowe. Zarabiają deweloperzy i banki (głównie zagraniczne).

Prawie połowa ludności kraju nie ma zdolności kredytowej (zbyt niskie dochody) lub nie kwalifikuje się do przydziału mieszkania komunalnego (przekroczony próg zarobkowy), których jest zresztą tyle, co kot napłakał. Nic więc dziwnego, że deficyt mieszkaniowy jest wciąż milionowy (obecnie ok. 900 tys.). Z drugiej strony, 120 tys. mieszkań pozostaje nie zasiedlonych. Deweloperzy dyktują ceny przekraczające możliwości finansowe nabywców.

Statystyczny głód mieszkaniowy sytuuje nasz kraj na końcu europejskiej tabeli. Na tysiąc mieszkańców przypada 350 mieszkań, w Rumunii – 418, a w Hiszpanii – 550.

Na jednego mieszkańca przypada 25 mkw., bo masowa emigracja poprawiła nieco statystyki. Rumunia pozostała daleko w tyle (15 mkw.), choć do Hiszpanii (35 mkw.) czy Danii (50 mkw.) jeszcze spory dystans.

Konstytucyjnie gwarantowana społeczna gospodarka rynkowa, oparta na wolności działalności gospodarczej, ani lansowana przez domorosłych neoliberałów niewidzialna ręka rynku, nie zlikwidowały patologii krajowego mieszkalnictwa. Brak polityki mieszkaniowej jest równie odczuwalny jak deficyt mieszkań. I podczas gdy w końcu lat 70-tych budowano blisko 300 tys. mieszkań, to teraz zaledwie połowę tej liczby.

Bezdomność systemowa

Przez cały PRL deficyt mieszkaniowy sięgał 1 mln – i taki też pozostał.

Polska odziedziczyła również ponad 1 mln książeczek mieszkaniowych (dewaluacja odebrała im jakąkolwiek wartość), z którymi nie wiadomo, co robić. Rząd PO-PSL zapowiadał kontynuację PiS-owskiego programu (po 8 latach miało powstać 100 tys. mieszkań i 20 tys. miejsc w noclegowniach). Ponieważ skąpiono funduszy – rezultat jest żałosny (11,8 tys. mieszkań i 900 miejsc w noclegowniach).

Zapewne chcąc się zrehabilitować, PSL wystąpił z demagogicznym pomysłem przekazywania ziemi pod budownictwo za symboliczna złotówkę.

Podczas gdy ojcowie tzw. transformacji rozsiadają się na brukselskich synekurach, pauperyzacji uległa znakomita część społeczeństwa. Ludzi nie stać na kupno mieszkania ani na wzięcie kredytu, ani też na wynajem po rynkowej cenie. Dość powiedzieć, że ok. 1/3 mieszkańców zalega z opłatą czynszu (zaległości przekroczyły 140 mln zł).

Tymczasem niewidzialna ręka rynku tak kształtuje cenę wynajmu, że zrównuje się ona ze spłatami kredytu na mieszkanie własnościowe. Wynajmujących jest więc zaledwie ok. 5 proc. (średnia UE – 19 proc. rynku, ale w Niemczech czy w Austrii ponad połowa). Koszty wynajmu mieszkania w naszym kraju zrównują się już po 15 latach z ceną jego kupna.

Nie tylko niskie zarobki, ale także śmieciówki (brak zdolności kredytowej) powodują, że ponad 43 proc. młodych w wieku 25-34 lata mieszka z rodzicami (w krajach skandynawskich to tylko 4 proc).

Niemniej PO-rządowy program Mieszkania dla Młodych stał się okazją do przechwytywania mieszkań przez tych, których stać na zaciągnięcie kredytu. Korzystają z niego głównie osoby samotne (ponad połowa) i małżeństwa bezdzietne (22,3 proc). Natomiast najbardziej potrzebujący pomocy – małżeństwa z dwojgiem dzieci (4,5 proc), czy z trojgiem (2,2proc – to tylko margines.

Rynek dewelopera

Najbardziej obiecującą próbą rozwiązania problemu mieszkaniowego byłaby szeroka oferta tanich mieszkań na wynajem po umiarkowanym czynszu (niższym od rynkowego, komercyjnego). Jednak deweloperzy nie ustępują. W 2015 roku rozpoczęli budowę 86 tys. mieszkań, podczas gdy gminy, towarzystwa budownictwa społecznego czy zakłady pracy zaledwie 1,8 tys. mieszkań. Dzieje się tak w sytuacji, gdy statystyczna rodzina (przeznaczając cały swój dochód) musiałaby pracować 11 lat na kupno mieszkania (Bułgarzy czy Słowacy – 9 lat, Niemcy czy Holendrzy – 6-7 lat).

Wprowadzany obecnie Narodowy Program Mieszkaniowy (de facto po raz pierwszy kompleksowa polityka mieszkaniowa) zagraża uprzywilejowanej pozycji deweloperów. Tanie mieszkania na wynajem (na gruntach państwowych i samorządowych), wsparcie budownictwa społecznego, wreszcie możliwość dopłat do specjalnych kont oszczędnościowych – zrewolucjonizują rynek budowlany. Ucywilizują go i udostępnią dotychczas z niego wykluczonym. Zniknie przynajmniej część patologicznych uwarunkowań rynku budowlanego (drogie mieszkania, drogie kredyty, pazerni deweloperzy).

W 2014 roku w wykonawstwie deweloperskim cena metra kwadratowego mieszkania przekraczała 4,5tys. zł, w towarzystwie budownictwa społecznego wynosiła 4 tys. zł w spółdzielczości mieszkaniowej ok. 3,5 tys. zł, w budownictwie komunalnym 3,1 tys. zł.

Wbrew ekonomii to właśnie drogie oferty deweloperów przeważały na rynku, a ludzie o niskich dochodach daremnie oczekiwali w wydłużających się kolejkach. Bo PO-państwo wspierało właśnie budowę drogich mieszkań własnościowych (nie było impulsu do zmniejszania kosztów budowy), które i tak dominują na rynku (85 proc.)

Popyt i podaż

Parafrazując znane powiedzenie reformatora transformacyjnego – dobra polityka gospodarcza to brak takowej – można powiedzieć, że dobra polityka mieszkaniowa to jej brak. I tak właśnie praktykował PO-rząd. Gdy brakowało tanich mieszkań, budowano drogie. Zaprzeczano więc podstawowym prawom ekonomii. To popyt kształtuje podaż, a nie odwrotnie.

Nie trzeba specjalnych badań, by stwierdzić, że ludzie chętnie wynajmowaliby mieszkania za umiarkowany czynsz (tym bardziej, gdy program mieszkaniowy przewiduje jego nabycie po 30 latach spłaty kosztów budowy). Szeroka oferta tanich mieszkań na wynajem przywraca odwieczne prawa ekonomii, choć to przecież tylko jeden z elementów polityki mieszkaniowej.

Dostępność tanich mieszkań spowoduje zwiększenie mobilności pracujących. Rozumieją to samorządy, deklarujące przekazywanie gruntów pod zabudowę. Współpraca państwa, samorządów wykonawstwa budowlanego sprawi, że powstanie znaczący fragment rynku mieszkaniowego, który nie miał szans zaistnieć za czasów PO-rządów.

Okazuje się, że wiele gruntów państwowych (należących do wojska, kolei, poczty, firm) nie jest efektywnie wykorzystywanych. Będą więc tereny pod zabudowę. Na warszawskiej Woli zamieszka 30-40 tys. rodzin. To zrewolucjonizuje stołeczny rynek mieszkaniowy (można zmniejszyć przynajmniej o połowę spekulacyjne koszty budowy), obniży także koszty wynajmu.

Podobny proces nastąpi w innych miastach, np. w Nysie obniżono koszty budowy dzięki zatrudnieniu bezrobotnych. Mieszkania staną się dobrem bardziej powszechnym, dotychczas przeznaczonym dla zamożnych. Z drugiej strony nastąpi swoista redystrybucja majątku państwowego, z którego dotąd korzystali głównie kombinatorzy transformacyjni. W zasiedlaniu mieszkań będą preferowane rodziny wielodzietne i ludzie niezamożni. Wreszcie zaczną być urzeczywistniane konstytucyjne zasady sprawiedliwości społecznej.

W rozwiniętych krajach budownictwo mieszkaniowe staje się kołem zamachowym gospodarki, w istotny sposób wpływając na koniunkturę. W naszym kraju może być podobnie, tym bardziej, że rozwój sektora budowlanego będzie służył społeczeństwu (pomijanemu dotychczas w transformacji).

Cokolwiek by mówić o rządowym programie budowy tanich mieszkań, wreszcie pojawiła się perspektywa powstawania gniazd rodzinnych, w których pojawią się dzieci. Nie będzie potrzeby emigrować.

autor: Jerzy Pawlas

źródło: gazeta Obywatelska 

PODZIEL SIĘ

ZOSTAW ODPOWIEDŹ